Die Preise der Einfamilienhäuser in Österreich

Die Verbücherungszahlen am Einfamilienhausmarkt waren 2020 stark rückläufig: Man muss schon bis 2014 zurückblicken, um ein Jahr mit weniger Einfamilienhaustransaktionen zu finden. Auf 2019 gerechnet bedeuten die 10.723 verbücherten Häuser ein Minus von exakt 1.200 Stück oder –10,1 Prozent. Auf das Rekordjahr 2018 fehlen sogar –15,5 Prozent.

Betroffen von diesem Mengeneinbruch sind alle Bundesländer, keines verzeichnet einen Zuwachs. Die Auswirkungen sind jedoch durchaus unterschiedlich: Während für das Burgenland der Rückgang zu 2019 gerade erst spürbar wird, fehlt in Vorarlberg, Wien und Niederösterreich zu 2019 jeder siebente Hausverkauf (–14 Prozent). Den Gesamttransaktionswert der gehandelten Einfamilienhäuser hat der Mengeneinbruch nicht berührt: 3,48 Mrd. Euro sind mehr als 2019 (+0,5 Prozent). Nur 2018 lag der Wert um +4,4 Prozent höher. Im Fünfjahresvergleich beträgt die Gesamt-Transaktionswert-Steigerung +23,3, im Zehnjahresvergleich +70,9 Prozent.

Aufgrund des besonders stark rückläufigen Angebots und der außerordentlich guten Nachfrage sind die Preise für Einfamilienhauspreise deutlich gestiegen. Für das typische Einfamilienhaus bezahlten die Käufer 2020 – über alle Verbücherungen in Österreich gerechnet – 277.271 Euro. Das sind um beachtliche 25.400 Euro mehr als 2019 und gleich um 75.050 Euro mehr als noch vor fünf Jahren.

Bundesländer unter der Lupe
Nahezu die Hälfte des gesamtösterreichischen Handelsrückgangs bei Einfamilienhäusern sind Niederösterreich zuzuschreiben: Von den –1.200, die bundesweit 2020 weniger verkauft wurden, fehlen allein in Niederösterreich –591 Einheiten. Die in Niederösterreich 2020 realisierten 2.977 Verkäufe sind nur Rang sieben in den letzten zehn Jahren und um –16,6 Prozent weniger als 2019. Selbst bei Objekten, die bisher rasch in den Markt geflossen sind, nämlich Verlassenschaften, gibt es Verzögerungen aufgrund von Lockdown und Quarantäne – und das produziert einen Nachfrageüberhang mit enormen Preissteigerungen.
228.341 Euro waren der typische Verkaufspreis für niederösterreichische Einfamilienhäuser 2020. Im Jahr davor lag er um –14.579 Euro niedriger (–6,8 Prozent). Dass zwei Einfamilienhäuser in Niederösterreich billiger sind als eines in Vorarlberg, Tirol oder Salzburg, darf man nicht vergessen, von Wien ganz zu schweigen. Binnen fünf Jahren haben somit die Einfamilienhäuser in Niederösterreich um +32,8 und binnen zehn Jahren um +66,0 Prozent an Wert gewonnen.
Die günstigeren Gegenden sind abseits des Ballungsraumes im oberen Wein- und Waldviertel und im alpinen Bereich Niederösterreichs. Da bleiben allfällige Stadtfluchtambitionen der Wiener Stadtbewohner tendenziell wirkungsloser als im Speckgürtel der Bundeshauptstadt. Weil Waidhofen/Thaya als günstigster Einfamilienhausbezirk Niederösterreichs den Einbruch von 2019 egalisiert hat und einen neuen lokalen Höchstpreisstand erreicht hat, ist der Preisabstand zum teuersten Bezirk, Mödling, vom 7-fachen auf das 6-fache geschrumpft.
Die meisten Einfamilienhäuser wurden 2020 nicht wie 2019 im Bezirk Baden verkauft, sondern im Gebiet Wr. Neustadt (Stadt + Land), dem zuletzt fünftplatzierten. 282 Einfamilienhäuser haben 2020 für die Führung gereicht (+4,1 Prozent). 2019 wäre dies nur Platz vier gewesen.
In 19 der 21 niederösterreichischen Bezirke zeigte 2020 die Preisentwicklung für Einfamilienhäuser nach oben, in 17 mit neuen Höchstwerten, nur in zwei nach unten. Mit einem Preisabstand, der größer als die Preise der billigsten sechs Bezirke ist, führt Mödling vor Baden. 484.369 Euro sind um +8,7 Prozent mehr als 2019 und in Euro der viertgrößte Wertzuwachs im Bundesland. Damit findet sich Mödling auf dem Einfamilienhaus-Preisniveau zwischen Innsbruck-Land und Zell/See, wohlgemerkt ohne Schigebiet und Bergpanorama.
Top-Preistipps: Um fünfstellige Eurobeträge wurden Einfamilienhäuser im Durchschnitt in Zwettl (97.633 Euro; +0,9), in Gmünd (84.187 Euro; +1,2) und in Waidhofen/Thaya (79.211 Euro; +27,9 Prozent) abgegeben. Jedes vierte Einfamilienhäuschen (unteres Quartil) kostete in Horn maximal 50.000, in Gmünd 49.000 und in Waidhofen/Thaya höchstens 35.000 Euro.

Ein Blick auf die „Grüne Mark“
Mit 2.098 Einfamilienhauskäufen zeigte sich der steirische Markt 2020 zwar rückläufig – immerhin nur das viertstärkste Mengenergebnis bisher –, aber mit einem Rückgang von –5,1 Prozent wesentlich konstanter als der oberösterreichische Markt, der 2019 bis auf zehn Einfamilienhäuser nahegerückt war.
Der entsprechende Transaktionswert war 2020 mit 509 Mio. Euro der zweithöchste der Geschichte. Auf den 2018er-Rekord fehlen –2,6 Prozent oder –14 Mio. Euro. Zu 2019 war dies dagegen ein Plus von +21 Mio. Euro oder +4,2 Prozent.
Um durchschnittlich 221.482 Euro kauften die Steirer ihren Wohntraum – der zweitgünstigste Einfamilienhauspreis im Bundesgebiet. Dennoch lag der Preisauftrieb 2020 bei +16.834 Euro oder +8,2 Prozent. Noch vor zwei Jahren lag dieser Wert unter der 200.000-Euro-Grenze. In fünf Jahren haben die Eigenheime der Steirer um +36,2 Prozent an Wert dazugewonnen, in zehn Jahren um +63,6 Prozent.
Wie in den letzten zehn Jahren zuvor führt Graz-Umgebung die Bezirksliste der Einfamilienhausverkäufe an: 357 Einheiten sind exakt das Ergebnis von 2019, jedoch auch um –57 (–13,8 Prozent) weniger als im Rekordjahr 2018.
Von der moderaten Preistendenz 2019 war 2020 wenig zu spüren. Auf den Preisrückgang um –0,9 Prozent folgte in Graz-Umgebung ein Schub um +15,5, in Graz selbst nach +3,4 (2019) ein Auftrieb um +16,6 Prozent. Diese beiden Preisveränderungen sind relativ wie absolut die höchsten im Bundesland. Ein Einfamilienhaus in Graz-Umgebung kostete 2020 typischerweise 292.877 Euro (+39.404 Euro), im Gebiet der Landeshauptstadt dagegen 412.536 Euro (+58.649 Euro). „Die Kaufkraft in Graz ist vorhanden“, erklärt Margot Clement von Re/Max for All in Graz. „Was gefehlt hat, war ein ausreichendes Angebot an Einfamilienhäusern, weil so mancher Eigentümer die unsichere Pandemiezeit abwarten wollte und den Termin einfach nach hinten verschoben hat. Das hat die an sich im Bundesvergleich günstigen Einfamilienhauspreise in Graz und Umgebung deutlich in die Höhe getrieben.“
Auch die teuren Ecken der Steiermark sind im Bundesvergleich relativ günstig. Die Stadt Graz findet sich bei den Einfamilienhauspreisen im österreichweiten Bezirksranking außerhalb Wiens auf Platz 16, Graz-Umgebung auf dem 30., Liezen – drittplatziert im Bundesland mit 241.256 Euro (+14,0 Prozent) – an der 44. Stelle der Bundesliste und Leibnitz, die steirische Nummer vier, mit 226.191 Euro auf dem 49. Bundesrang. Der Preisunterschied zwischen der Landeshauptstadt und Liezen als erstem „echten“ Flächenbezirk ohne Graz-Einfluss beträgt 171.280 Euro. Dafür bekommt man in fünf steirischen Bezirken mehr als ein ganzes Einfamilienhaus.
Für Einfamilienhausinteressenten ohne spezielle Regionswünsche bietet sich ein Blick in die Liste der Preislimits für das untere Preisviertel an. Dort führt Leoben mit maximal 87.500 Euro für jedes vierte Einfamilienhaus. Auch in den Bezirken Hartberg-Fürstenfeld, Südoststeiermark, Bruck-Mürzzuschlag und Murtal blieben bei mehr als einem Viertel aller Einfamilienhäuser die Preise im fünfstelligen Bereich.
Im gehobenen Qualitätssegment (oberstes Preisviertel) führen die Bezirke, die auch mit den Durchschnittspreisen voran liegen:
In der Landeshauptstadt wurde erstmals für jedes vierte Eigenheim mehr als eine halbe Mio. Euro bezahlt (510.000 Euro, +13,3 Prozent), in Graz-Umgebung 366.000 Euro (+9,3 Prozent) und in Liezen 310.000 Euro (+3,6 Prozent).

„Rückfall“ für Oberösterreich
Zwei Jahre Jubelmeldungen mit mehr als 2.200 neu verbücherten Einfamilienhäusern und die Steiermark in Atemdistanz: Das war der oberösterreichische Einfamilienhausmarkt 2018 und 2019. 2020 sank der Verkauf von Einfamilienhäusern in OÖ auf das Niveau vor 2015 zurück. In allen fünf Jahren dazwischen war mehr los. Ein Minus von –10,9 Prozent führte zu 1.961 Verbücherungen und einem steirischen Vorsprung von 137 Einheiten (2019: nur zehn). Rang drei unter den Bundesländern bleibt gewahrt, Kärnten hätte über 800 Verbücherungen aufzuholen.
586 Mio. Euro waren die verbücherten Einfamilienhäuser in Oberösterreich den Käufern wert, nur um –1,4 Prozent weniger als 2019. Das bedeutet Platz zwei hinter Niederösterreich und 77 Mio. Euro vor den Steirern.
Oberösterreichs Preise für Einfamilienhäuser arbeiten sich schrittweise Richtung 300.000er-Grenze. 281.953 Euro nach 255.989 Euro 2019 sind um +10,1 Prozent mehr; auf fünf Jahre gerechnet bedeutet das ein Plus von +41,7 und auf zehn Jahre +79,2 Prozent.
Mit 218 Einfamilienhaus-Verbücherungen schaffte der Bezirk Braunau am Inn 2020 den Sprung an die Spitze im OÖ-Ranking. „Wie nahezu überall ist die Nachfrage viel höher als zuvor“, erklärt Christian Haidinger, Re/Max Innova (Braunau–Ried–Mattighofen). „Bei uns im Innviertel ist das Angebot vergleichbar mit der Vergangenheit, aber zu wenig für die Gegenwart.“
Die Einfamilienhauspreise in Oberösterreich haben 2020 angeschoben wie noch nie in den letzten zehn Jahren, die Bandbreite reicht von minus vier bis plus 25 Prozent. Linz spielt wie die meisten Landeshauptstädte in einer eigenen Liga: 461.789 Euro sind um +7,9 Prozent mehr als 2019. Damit erreicht Linz als viertteuerste Landeshauptstadt den 12. „Bezirks“-Rang außerhalb von Wien.
Vier oberösterreichische Bezirke verzeichneten 2020 Preissprünge um mehr als +40.000, vier weitere um mehr als +30.000 Euro. Das trieb den Bezirksschnitt auf +25.964 Euro nach oben. „Die Besinnung auf den Wert des Wohnens – dank Corona – ist ein Teil der Preissteigerung, aber auch der bauliche und technische Gegenwert der 2020 verkauften Häuser ist ein ganz anderer als noch vor fünf oder zehn Jahren. Bausubstanz, Energieaufwand, Größe, Heizungsanlage, das alles ist oft nicht mehr vergleichbar“, relativiert Haidinger die Teuerung.
Schnäppchen gesucht? Wer als Städter im Zentralraum von einem alten Bauernsacherl träumt und erkannt hat, dass das Angebot seinen Wunsch einen Traum bleiben lässt, könnte alternativ über ein realisierbares, kostengünstiges Einfamilienhaus in einem preiswerten Bezirk nachdenken. Empfehlenswerte Destinationen: Im Bezirk Perg war 2020 jedes vierte Einfamilienhaus unter 132.500 Euro zu haben, in Rohrbach unter 116.410 und in Schärding sogar unter 106.375 Euro.

Kärntner Verkaufswerte auf Höchststand
1.132 Eigenheime wurden 2020 im Süden des Bundesgebiets an neue Eigentümer übergeben, um –6,4 Prozent weniger als 2019 und um –4,6 Prozent weniger als 2018. Damit war der Rückgang im Vergleich zu den meisten anderen Bundesländern relativ moderat und auch regional die Entwicklung höchst unterschiedlich. Dem Gesamtverkaufswert hat dies nicht wirklich geschadet: Mit 283 Mio. Euro ein neuer Höchststand, um +6,7 Prozent höher als 2019. Über rund +18 Mio. Euro mehr als 2019 durften sich die Kärntner Einfamilienhausverkäufer freuen – der dritthöchste Transaktionswertzuwachs unter den Bundesländern.
Fast alle Kärntner Bezirke sahen 2020 steigende Einfamilienhauspreise, im Durchschnitt um +22.073 Euro. Mit für eine Landeshauptstadt sehr günstigen Preisen startet Klagenfurt das Kärntner Einfamilienhaus-Preisranking: 287.059 Euro sind der 34. Bezirksplatz außerhalb Wiens und günstiger als in St. Pölten ohne See, wenngleich um +12,5 Prozent über dem 2019er-Niveau. Exakt dieselbe Preissteigerungsquote gilt auch für Klagenfurt-Land. Dort stiegen die Preise für ein Einfamilienhaus auf 262.728 Euro. Villach folgte mit 259.402 Euro und dem höchsten Kärntner Preisauftrieb, nämlich +18,4 Prozent. 241.581 Euro verzeichnete Feldkirchen (+14,9 Prozent) und 216.855 Euro und damit erstmals jenseits der 200er-Marke Spittal/Drau (+16,0 Prozent).
Am oberen Preisende führt Klagenfurt-Stadt mit 360.000 vor Klagenfurt-Land mit 348.875, Villach mit 346.250 und Feldkirchen mit 340.625 Euro. Mit etwas Abstand kommt dann Spittal (300.000 Euro) und wieder mit Abstand Wolfsberg mit 250.000 Euro.
Am anderen Ende Skala kostete 2020 jedes vierte Einfamilienhaus im Bezirk St. Veit weniger als 96.000 Euro. Auch Hermagor mit maximal 100.639 und Völkermarkt mit höchstens 110.000 Euro für jedes vierte Eigenheim sind noch echte Spardestinationen und waren 2020 in dieser Preiskategorie sogar noch günstiger als 2019.

Das stabile Burgenland
Während im Bundesdurchschnitt die Mengen um mehr als –10 Prozent zurückgegangen sind, hat sich der Markt im Burgenland beinahe unverändert gehalten: Mit 720 Verbücherungen liegt die pannonische Verkaufsstatistik 2020 ganze zehn Eigenheime hinter 2019 zurück. Nur 2019, 2018 und 2016 wurden mehr Einfamilienhäuser gehandelt. Auch die fünfte Position im Bundesländerranking blieb erhalten.
124 Mio. Euro sind ein neuer burgenländischer Jahresumsatzrekord für Einfamilienhäuser und +12,0 Prozent die zweithöchste Steigerungsrate hinter Tirol. In fünf Jahren betrug das Wachstum – höher als in allen anderen Bundesländern – +38,1, in einem Jahrehnt +81,5 Prozent.
Die Preisentwicklung der burgenländischen Einfamilienhäuser zeigt den dritthöchsten prozentuellen Anstieg unter allen Bundesländern: +13,4 Prozent, übertroffen nur von Wien und Tirol. Die Einfamilienhauspreise im Burgenland erreichten damit einen neuen lokalen Rekordwert. 159.294 Euro sind als durchschnittlicher Eigenheimpreis dennoch die billigsten im Bundesvergleich.
Während Eisenstadt (inkl. Umgebung + Rust) mit +0,3 Prozent quasi nur symbolhaft Preispflege betrieb und mit 204.018 Euro nur um +669 Euro zulegte, herrschte 2020 in den Bezirken Neusiedl und Mattersburg eine ganz andere Dynamik: Beide ließen die 200.000-Euro-Schwelle hinter sich. Neusiedl mit 225.790 Euro pro Einfamilienhaus und einem Plus von 15,5 Prozent und Mattersburg mit 201.206 Euro und einem Aufschwung um beachtliche +29,9 Prozent zu 2019 oder +13,7 Prozent zum bisherigen Höchstwert 2018. „Der Bezirk Neusiedl wird immer mehr zum Anziehungspunkt für Bewohner der Hauptstädte“, erklärt Roswitha Knebelreiter, Re/Max P&I, Neusiedl–Bruck–Eisenstadt–Mattersburg. „Sportbegeisterte Wiener kommen und kaufen wegen dem See, gebildete und vermögende Bewohner von Bratislava wegen ihrer Kinder und dem hochgelobten österreichischen Schulsystem und wirtschaftlich erfolgreiche Budapester wegen der finanziellen Sicherheit in Österreich. Insofern ist der Bezirk Neusiedl einfach nahe und seebedingt besonders attraktiv.“
Auch im preiswertesten Bundesland kann man die niedrigsten Preise des unteren Preisviertels suchen. Man findet sie im Bezirk Oberwart, dort wurde 2020 jedes vierte Haus um weniger als 55.000 Euro verkauft. In Oberpullendorf lag dieser Wert unter 59.750 und in Güssing unter 60.000 Euro.
Die Einfamilienhäuser mit der besten Ausstattung und in den besten Lagen fanden sich, den Mindestpreisen des oberen Preisviertels nach, in Neusiedl: Jedes vierte Einfamilienhaus um mehr als 299.500 Euro. Die „Überraschung“ im gehobenen Segment liefert Mattersburg mit 298.016 noch vor Eisenstadt mit 277.500 Euro.

Das „Heilige Land“ im Fokus
471 Mio. Euro spülten die Tiroler Einfamilienhausverkäufe in die Kassen der ehemaligen Eigentümer, um +16,1 Prozent mehr als 2019, trotz geringerer Verkaufszahlen. So spektakulär der Zuwachs im Vorjahresvergleich erscheint: 2018 lag der Gesamtumsatz an Einfamilienhauskäufen sogar noch um eine halbe Million Euro höher.
Die gute Nachricht aus 2019 für alle Hauskäufer, dass in Tirol stabile Preise vorliegen, wurde von einer neuen Realität überholt: +16,7 Prozent Wertzuwachs treiben nach der 2019er Verschnaufpause den typischen Tiroler Einfamilienhauspreis 2020 in bisher unerreichte Höhen: im Durchschnitt 587.148 Euro pro verbüchertem Einfamilienhaus, das sind mehr als +83.000 Euro als 2019 bzw. 2018. Aufgrund des Tiroler Preisauftriebs ist der Abstand zum Bundesdurchschnitt in neue Höhen gestiegen: 2,1 Durchschnittshäuser in Österreich muss man verkaufen, um sich eines in Tirol leisten zu können! Umgekehrt würden Tiroler Aussiedler um den Verkaufspreis ihres Einfamilienhauses im Burgenland 3,7 Einfamilienhäuser erhalten, von der zig-kilometerweiten Fernsicht in jede Richtung ganz zu schweigen.
Wie gewohnt sind die Kitzbüheler Bezirkspreise die höchsten in Österreich und mit 1.598.441 Euro im Durchschnitt um rund +271.000 Euro oder +20,4 Prozent wertvoller als 2019 und immer noch um rund +200.000 Euro (+14,3 Prozent) teuer als 2018.
Den Vogel hat allerdings die Landeshauptstadt abgeschossen, denn trotz aller statistischer Vorsicht wegen der geringen Menge muss man den Trend in Innsbruck als spektakulär bezeichnen. Ohnedies war Innsbruck schon seit 2013 die teuerste Einfamilienhaus-Landeshauptstadt Österreichs. 2020 aber ist der Durchschnittspreis noch einmal um mehr als die Hälfte (+52,5 Prozent) nach oben geschossen, von 806.017 auf 1.228.811 Euro. „Die Verkäufe von Einfamilienhäusern in Innsbruck an Eigennutzer sind zurückgegangen und jene an Bauträger haben sich mehr als verdoppelt“, erläutert Arno Wimmer von Re/Max Immoreal in Innsbruck. „Diese errichten vor allem in schönen Lagen mehrgeschossige Wohnhausanlagen, die wiederum am oberen Ende der Preisskala zu finden sein werden. Die Kaufpreise der Eigennutzer endeten meist bei einer Million Euro, jene der Bauträger – auch aufgrund der Grundstücksgröße – mitunter auch erst weit über dem doppelten Betrag.“
Der Einfluss der Landeshauptstadt ist aufgrund der geringen Menge begrenzt. Jedoch schlagen +32,8 Prozent im mengenstarken Bezirk Kitzbühel und mindestens (!) 2,45 Mio. Euro für jedes vierte Einfamilienhaus gehörig durch. Die Erklärung liefert Christian Pfurtscheller, Re/Max Premium in Kitzbühel: „Auch wenn aufgrund der Reisebeschränkungen die Immobiliengeschäfte mit ausländischen Kunden komplizierter zu administrieren waren, die Nachfrage nach Einfamilienhäusern im gehobenen Preissegment als nutzbares Anlageobjekt für vermögende Interessenten ist 2020 quasi explodiert. Je besser die Lage, je besser die Ausstattung, desto größer war der Nachfrageüberhang. Das gilt sowohl in und um die Stadt Kitzbühel als auch für St. Johann/T. oder die Gegend um den Pillersee.“
Wer im „Heiligen Land“ ein günstiges Einfamilienhaus sucht, dem sei Osttirol empfohlen. 159.000 Euro sind nur +19.000 Euro über dem Bundesschnitt für die Obergrenze des unteren Viertels bei Einfamilienhauspreisen, aber um mehr als –77.000 Euro billiger als in Landeck und erst recht um mehr als –110.000 Euro günstiger als in Reutte oder Innsbruck-Land.

Und in der Mozartstadt?
Gleich siebenmal wurden seit 2010 mehr Einfamilienhäuser im Bundesland Salzburg verbüchert als 2020. Auf den Höchststand von 2018 fehlt immerhin ein Fünftel (–19,6 Prozent), auf 2019 fehlen jedoch nur –3,6 Prozent. Damit belegt Salzburg in der Bundesländer-Mengenstatistik den siebten Rang.
Der Transaktionswert der Salzburger Einfamilienhäuser stieg nach dem Einbruch 2019 wieder um +5,7 Prozent. Zum Rekordwert von 2018 besteht allerdings noch eine Differenz von –4,7 Prozent.
Mit 514.093 Euro kostete auch das typische Salzburger Einfamilienhaus 2020 erstmals mehr als eine halbe Million Euro – dritter Platz außerhalb Wiens. Die im Bundesvergleich moderaten +7,5 Prozent bedeuten aber dennoch +35.827 Euro mehr und damit auch die dritthöchste absolute Steigerung außerhalb Wiens. „Die Kunden schätzen wieder mehr das Landleben, denn in Corona-Zeiten leidet die Wohnqualität in den Zentren stärker als im Grünen“, bemerkt Hans Maurer von Re/Max Spirit in St. Johann/P. „Das kommt der Nachfrage nach Einfamilienhäusern am Stadtrand und in Landgemeinden zugute. Je besser die Infrastruktur, desto höher die Anzahl der Interessenten.“
Für Einfamilienhäuser in der Landeshauptstadt, 2019 noch um durchschnittlich 708.949 Euro verkauft, wurden 2020 typischerweise 827.997 Euro bezahlt – +16,8 Prozent oder +119.048 Euro. Im Bezirk Salzburg-Umgebung, 2019 noch mit 493.656 Euro pro Einfamilienhaus dabei, lag der Eigenheimpreis 2020 bei 558.609 Euro – um +64.953 Euro mehr (+13,2 Prozent).
Im Pinzgau fielen die Preise: Ausgehend von 396.693 (2018) über eine Preisexplosion auf 537.002 (2019) wieder zurück auf 462.416 Euro (2020). Zell/See ist somit der einzige Salzburger Bezirk ohne Preissteigerung zum Vorjahr.
Erwartungsgemäß wurden die günstigsten Einfamilienhäuser im Lungau gehandelt, jedes vierte um weniger als 162.000, gefolgt vom Tennengau mit 210.000 Euro. Für Einfamilienhäuser im gehobenen Segment bezahlte jeder vierte neue Eigentümer in der Stadt 1,05 Mio., im Flachgau 697.500 und im Tennengau 626.000 Euro.

Neue Höchstpreise im „Ländle“
Während sich 2019 im Zehnjahresrückblick auf den Vorarlberger Einfamilienhausmarkt noch zwei Jahre mit geringeren Verkaufszahlen gefunden haben, war dies 2020 nicht mehr der Fall. 363 Verbücherungen sind um –15,4 Prozent weniger als 2019 und um –30,1 Prozent weniger als im Rekordjahr 2015. Auch die Gesamtumsatzzahlen sind rückläufig, zwar nur um –0,7 Prozent zu 2019, aber um –11,2 Prozent zu 2018 und das entspricht beinahe –26 Mio. Euro.
Die zweithöchste Preissteigerung außerhalb Wiens, nämlich +58.752 Euro, versetzte Vorarlberg (wie zeitgleich auch Salzburg) in eine Preisklasse mit Tirol. Im Durchschnitt 526.342 Euro Kaufpreis pro Einfamilienhaus bezahlten die neuen Eigentümer im Ländle, den zweithöchsten außerhalb Wiens und somit um +12,6 Prozent mehr als 2019, um +73,7 Prozent mehr als 2015 und um +116,9 Prozent mehr als 2010.
Bludenz verzeichnete mit +4,4 Prozent die geringste Preissteigerung unter den vier Bezirken auf 417.664 Euro. Dahinter folgt Feldkirch mit +5,9 Prozent Preissteigerung auf 492.818 Euro Durchschnittspreis pro Einfamilienhaus. Dornbirn, 2019 ganz vorne, legte 2020 um +13,0 Prozent auf 589.892 Euro zu. Und im Bezirk Bregenz kostete ein Einfamilienhaus im Schnitt um +128.035 Euro mehr als ein Jahr zuvor: 599.052 Euro oder +27,2 Prozent.
„Vor allem die Landeshauptstadt und die „Hofsteig“-Gemeinden Hard, Lauterach, Wolfurt, Schwarzach Bildstein und Buch bieten alle Zutaten für enorm hohe Immobilienpreise“, resümiert Reinhard Götze, Re/Max Immowest. „Das sind die Seenähe und damit der enorme Freizeitwert, ein Kulturangebot sondergleichen, eine extrem günstige Verkehrslage, dazu Platzmangel und jede Menge Industrie-Weltmarktführer und Hidden Champions, die enorme Wirtschaftsleistung und Kaufkraft produzieren.“
Selbst im preisgünstigsten Bezirk Bludenz kosteten drei von vier Einfamilienhäusern mehr als 317.500 Euro. In keinem anderen Bundesland außer Wien ist die Obergrenze zum unteren Preisviertel nur annähernd so hoch. Diese Grenze lag in Feldkirch bei 350.000, in Dornbirn bei 425.000 und in Bregenz bei 442.500 Euro – also in Preisgegenden, bei denen in anderen Bezirken bereits das obere Preisviertel beginnt.
Das gehobene Segment an Einfamilienhäusern begann 2020 in Bludenz bei 530.000, in Feldkirch bei 600.000, in Bregenz bei 711.250 und in Dornbirn bei 725.000 Euro. Jeweils ein Viertel aller in den Bezirken gehandelten Einfamilienhäuser waren den neuen Eigentümern mehr als diese Mindestpreise wert. Die durchschnittliche Preissteigerung in diesem Segment lag bei +9,2 Prozent.

Last but not least: die Bundeshauptstadt
Nach sechs Jahren mit mehr als 400 Einfamilienhaus-Verbücherungen fiel Wien auf 351 zurück. Das sind um –67 oder –16,0 Prozent weniger als 2019, gleichzeitig um –292 weniger als 2011 und um –16 mehr als 2013 und die geringste Anzahl unter allen Bundesländern. Mit 268 Mio. Euro schrumpfte der Wiener Einfamilienhausmarkt um –6,5 Prozent und brachte das viertstärkste bisherige Ergebnis, denn die Jahre 2017 bis 2019 waren um bis zu +17,0 Prozent stärker. Der Gesamtverkaufswert sank um –27 Mio. auf 286 Mio. Euro, was mit dem typischen Verkaufspreis zusammenhängt. Dieser ist ruckartig nach oben gegangen, stärker als überall sonst. Plus 18,1 Prozent ergeben einen Sprung um +103.858 auf 678.908 Euro, den höchsten Wert unter allen Bundesländern und den vierthöchsten in der Bezirks- und Städteliste hinter Kitzbühel, Innsbruck und Salzburg.

Die Großstadt Wien ist von mehrgeschossigen Wohnbauten in Form von Mehrparteien- und Zinshäusern mit Wohnungen geprägt. Nur in wenigen Stadtrandbezirken finden nennenswerte Einfamilienhausverkäufe statt. Die wichtigsten drei Bezirke mit Einfamilienhaus-Bewegungen waren 2020 Donaustadt (97 Verbücherungen; –19,8) Floridsdorf (53; –22,1) und Liesing (51; –25,0 Prozent). Dahinter sammelten sich noch Penzing (36; –29,4 und Hietzing (31; +/–0,0), Hernals als einzige nennenswerte Wachstumsausnahme (23; +53,3) und Döbling (21; –8,7 Prozent).

Wie bei Wohnungen entscheidet vor allem der Standtort über den Preis: In Wien-Donaustadt kostete ein Einfamilienhaus typischerweise 568.101 (+22,4), in Liesing 610.760 (+12,3) und Floridsdorf 668.416 Euro (+21,3 Prozent). In ähnlichen Höhen bewegten sich die Käufer in Penzing mit 576.698 (+13,9), jedoch in Hietzing bei 838.890 Euro (+6,6 Prozent). Aufgrund der geringeren Fallzahl sind die typischen Preise in Hernals (886.586) und Döbling (1,62 Mio. Euro) stärker von Einzelwerten abhängig. Johanna Prosenik, Re/Max First in Hietzing, sieht die Preisentwicklung der Einfamilienhäuser in den Nobelbezirken ohnedies ziemlich objektunabhängig. „Der Wert des Einfamilienhauses wird vom Grundstück bestimmt. Sobald es für einen Bauträger groß genug ist – das beginnt mitunter schon bei 1.000 m² – und die Bebauungsklasse eine entsprechende Kubatur zulässt, werden die Grundstückspreise dann auf zehn, zwölf Neubauwohnungen aufgeteilt, wo vorher ein Einfamilienhaus stand.“
Im Fünfjahresvergleich haben die Einfamilienhauspreise in Wien um +53,1 Prozent angezogen, im Vorjahr lag der Wert noch bei moderaten +34,9 Prozent. Im Zehnjahresvergleich war der Wertanstieg +109,7 Prozent. Beide Preistrends 2020 wurden nur in Vorarlberg überboten.

Quellen: Immounited GmbH, Re/Max Austria

9.6.2021 / Autor: Paul Christian Jezek / paul.jezek@lex-press.at