Als Ergebnis des neuen Bestellerprinzips scheint sich ein rechtlich geringerer Schutz des Mieters darzustellen, ein deutlich geringeres Angebot an inserierten Wohnungen sowie eine schlechtere Informationslage der Wohnungssuchenden. (Foto: Michael Pfeiffer)

Mit 1.7.2023 trat mit dem Maklergesetz-ÄnderungsG das sogenannte Bestellerprinzip in Kraft. Wie von der Politik angekündigt, scheint dies auf den ersten Blick gerade für Wohnungssuchende für positive Reaktionen zu sorgen. Ziel ist es, Wohnungsmietern für das Tätigwerden von Immobilienmaklern die finanzielle Belastung zu nehmen, weil nur mehr der Vermieter provisionspflichtig ist, wenn er auch den Auftrag zur Vermarktung gegeben hat. Betrachtet man die Regelung genauer, bringt die Gesetzesänderung aber auch negative Auswirkungen, durchaus auch für die Mieter, mit sich.

Das Bestellerprinzip
Das Bestellerprinzip (§17a MaklerG) sieht vor, dass nur jene Person die Maklerprovision zu bezahlen hat, die den Makler auch beauftragt hat. Der Wohnungssuchende muss eine Maklerprovision daher nur mehr zahlen, wenn er zB den Makler für die Suche einer Wohnung beauftragt hat und dieser auch erfolgreich tätig wird. Hat der Makler die Wohnung bereits für den Vermieter inseriert oder beworben, schließt das hingegen eine Provisionspflicht des Mieters aus. Darüber hinaus hat der Immobilienmakler keinen Provisionsanspruch gegenüber dem Mieter, wenn Vermieter und Maklerunternehmen als wirtschaftlich verbundene Unternehmen gelten oder der Vermieter Einfluss auf den Makler ausüben kann. Um Umgehungen zu verhindern, soll der Wohnungssuchende auch dann keine Provision zahlen müssen, wenn der Immobilienmakler bewusst keinen Maklervertrag (mit dem Vermieter) abschließt, damit der Wohnungssuchende später als „falscher“ Erstauftraggeber fungiert. Abgerundet wird die neue Regelung durch entsprechende Strafen. So drohen dem Immobilienmakler, der sich nicht an die neue gesetzliche Regelung hält, eine Verwaltungsstrafen von bis zu EUR 3.600.

Kritik
Entfall der Informationspflichten: Durch die alleinige Beauftragung des Immobilienmaklers durch den Vermieter besteht die Gefahr, dass die gesetzlich verankerte Sorgfalts- und Aufklärungspflichten nur mehr gegenüber dem Vermieter geschuldet sind. Der Schutz des Mieters wird also deutlich eingeschränkt. Mieter werden also künftig im Extremfall ohne Beratung und ohne Absicherung durch eine vertragliche Haftung des Maklers einen Mietvertrag schließen.

Auch sieht die Gesetzesänderung keine konkreten Vorgaben bzw Rechtsfolgen für wissentliche Falschinformationen durch den Makler vor. Die Gesetzesmaterialien schenken der unmittelbaren Haftung des Immobilienmaklers bei wissentlicher Falschinformation nur einen kurzen Absatz und verweisen ansonsten auf die Sachverständigenhaftung gemäß § 1300 ABGB, gerade in der Praxis könnte dies aber zu Problemen beim Nachweis von Fehlverhalten führen.

Verschlechterung des Wohnungsmarktes: Selbst die Bundesregierung geht davon aus, dass sich nach Inkrafttreten des Bestellerprinzips künftig nur noch in 35 % der Vermieter an einen Makler wenden werden. Es zeigt sich also die Gefahr, dass sich die doch schon sehr angespannte und magere Lage am österreichischen Wohnungsmarkt noch mehr verschlechtert und dem Mieter somit weniger Auswahl und weniger Informationen zur Verfügung stehen werden. Zu erwarten ist nämlich, dass Wohnungsinserate künftig deutlich seltener geschalten werden. Und ein Großteil an Mietwohnungen wird wohl gar nicht mehr inseriert werden und den Wohnungssuchenden erst nach Erteilung eines Vermittlungsauftrags (und damit wieder provisionspflichtig) zugänglich gemacht werden.

Vergleich mit den Auswirkungen des Bestellerprinzips in Deutschland
Betrachtet man die Auswirkungen des Bestellerprinzps in Deutschland, welches im Jahr 2015 eingeführt wurde, waren fünf Jahre nach der Gesetzesänderung zwar kaum direkte Verstöße des Bestellerprinzips zu vermerken, allerdings wurden die Maklerprovisionen vereinzelt in die Mieten eingerechnet und somit wieder an die Mieter überwälzt. Als klare Verlierer der Gesetzesreform gingen die Immobilienmakler hervor. Während vor Einführung des Bestellerprinzips 41 % aller Wohnungssuchenden einen Makler beauftragten, sind es nach der Einführung nur noch etwa 12 %. Diesem Umstand geschuldet, haben sich mehr als die Hälfte aller Makler aus dem Bereich der Wohnungsvermittlung zurückgezogen.
Verlierer werden damit aber auch die Wohnungssuchenden selbst, weil ihr eigener Aufwand in der Wohnungssuche im Gegenzug ansteigt und weniger Information zur Verfügung steht. Auf Österreich umgelegt ist daher zu erwarten, dass ohne vermittelnden Makler dem Wohnungssuchenden deutlich weniger Informationen aufbereitet werden und der Mieter nicht auf Auskünfte durch den Makler zurückgreifen kann.

Was galt bislang in Österreich?
Bislang konnten Immobilienmakler als Doppelmakler tätig werden und ihren Provisionsanspruch beiden Vertragsparteien (insgesamt nur einmal) in Rechnung stellen. Gängige Praxis war jedoch, dass der Wohnungssuchende die Maklerprovision zu bezahlen hatte.
Generell müssen – auch nach Einführung des Bestellerprinzips – für eine Provisionspflicht folgende Voraussetzungen erfüllt sein: Abschluss eines Maklervertrags, Verdienstliche Tätigkeit, Vermittlungserfolgs sowie Zusammenhang zwischen verdienstlicher Tätigkeit des Immobilienmaklers und dem eingetretenen Vermittlungserfolg.

Fazit
Die Absicht des Gesetzgebers zielte klar auf eine Kostenentlastung des Mieters. Das Ergebnis ist aber leider ein rechtlich geringerer Schutz des Mieters. Und wohl ein deutlich geringeres Angebot an inserierten Wohnungen sowie eine schlechtere Informationslage der Wohnungssuchenden.

3.7.2023, Autor:in: Mag. Vivien Lux und MMag. Stefan Artner, MRICS, DORDA Rechtsanwälte GmbH, www.dorda.at