Der Erfolgsrun der heimischen Immobilienfirmen ist noch lange nicht zu Ende. Auffallend ist dabei (auch) die häufige Auslandspräsenz.

In der „Szene“ geht es einige Wochen vor Jahresende rund. Ein ganz wichtiger Grund dafür heißt conwert. Die börsennotierte Gesellschaft wurde ja von Deutschlands größtem Immobilienunternehmen Vonovia übernommen – vor allem wegen der deutschen conwert-Liegenschaften. Womit das heimische Portfolio mit einem geschätzten Gesamtwert von rund 850 Mio. Euro (incl. 300 Mio. Euro für die Gewerbeimmobilien der conwert-Tochter Eco) wohl zur Diskussion und somit zum Verkauf steht. Kein Wunder also, dass praktisch alle (großen) österreichischen Immobiliengesellschaften genauestens prüfen, was conwert (und Eco) hierzulande zu bieten haben …

Investor Ronnie Pecik beispielsweise – bzw. konkret die ihm zuzuordnende RPR-Privatstiftung – hat im Frühling 11,35 Prozent an der S Immo übernommen und könnte weitere Kaufambitionen haben. Glaubt man Gerüchten, wäre es durchaus denkbar, dass er zum Erwerb des einen oder anderen conwert-Pakets mit der finanzkräftigen Signa von René Benko kooperiert. Hingegen dürfte das conwert-Interesse der Immofinanz (die wiederum 26 Prozent an CA Immo hält) nicht ganz so stark sein. Man ist voll damit beschäftigt, das Russland-Geschäft abzugeben und muss dann den Merger mit CA Immo auf den Boden bringen. Von Wohnimmobilien hat man sich getrennt, dieses Konzept will die Gesellschaft auch nicht verwässern.

Hingegen hat sich das ehemalige Immofinanz-Spin-off BUWOG auf Wohnungen spezialisiert – und die komplexen Verflechtungen mit Immofinanz, CA Immo und S IMMO (die wiederum (kleine) Beteiligungen an Immofinanz und CA Immo hält) führen zu Spekulationen, ob daraus ein Konsortium zum Kauf und zur anschließenden Verwertung der conwert-Immobilien werden könnte? Last but not least hat auch der ehemalige conwert-Gründer Günter Kerbler Interesse an einem „Rückkauf“ bekundet. „Ich würde conwert Österreich weiter wachsen lassen und pflegen wollen.“

Günstiges Preisniveau
Zurück zur S IMMO. Dieselbe hat nach dem erfolgreichsten Jahr der Unternehmensgeschichte 2016 auch das erste Halbjahr 2017 sehr stark gestaltet. Der FFO I – vereinfacht gesagt jene operative Kennzahl, die beschreibt, was infolge exklusiver Bewertungen und ähnlicher nicht cashwirksamer Effekte verdient wurde – konnte deutlich auf 26,7 Mio. gesteigert werden. Ebenfalls sehr positiv ist das Bewertungsergebnis, das sich im ersten Halbjahr auf 69,3 Mio. belief und vor allem auf Aufwertungen in Deutschland, Bulgarien und auf dem Heimmarkt zurückzuführen ist. „Wir sehen aktuell in einigen unserer Märkte ein ausgesprochen hohes Preisniveau und haben uns deshalb dazu entschieden, ein paar größere Objekte zu verkaufen“, sagt dazu CEO Ernst Vejdovszky. „Diese erfolgreichen Veräußerungen unterstützen das erneut ausgesprochen positive Bewertungsergebnis und beweisen die Nachhaltigkeit unserer Wertsteigerungsstrategie.“

Ein gutes Beispiel dafür ist der Verkauf der Anteile (65%) am Einkaufszentrum Serdika Center in Sofia sowie der Verkauf des Bürogebäudes Serdika Offices an New Europe Property Investments. Das Serdika Center umfasst mehr als 200 Shops auf einer Nutzfläche von rund 47.000 m², die Serdika Offices haben eine Nutzfläche von rund 28.500 m². Die verkauften Immobilien standen flächenmäßig für immerhin rund 8% des gesamten Immobilienportfolios der S IMMO. Die Transaktion führt zu einem Nettozufluss im Konzern (nach Rückführung von Kreditfinanzierungen) von rund 80 Mio. und hat außerdem einen positiven Effekt auf das Periodenergebnis. „Wir haben diese Immobilie 2010 in einem Umfeld fertiggestellt, das alles andere als einfach war“, erinnert sich Vejdovszky. „Trotzdem ist es uns gelungen, das Center und die Büroflächen voll zu vermieten und am Markt zu etablieren. Der Verkauf ist nun der Abschluss dieses erfolgreichen Entwicklungsprojekts.“

Im ersten Halbjahr war man auch auf der Ankaufsseite aktiv. So gingen in der Berichtsperiode deutsche Objekte mit einem Transaktionsvolumen von mehr als 30 Mio. ins Eigentum der S IMMO über. „Zur Jahresmitte sind wir ausgesprochen zufrieden mit den Ergebnissen und sehr zuversichtlich für die zweite Jahreshälfte“, sagt Vejdovszky. „Unser Fokus liegt dabei vor allem auf unseren Entwicklungen. Wir verfügen über eine prall gefüllte Projektpipeline mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von mehr als 600 Mio. – damit sichern wir die Erträge der Zukunft.“

Mehr Kosteneffizienz
Zufrieden mit den aktuellen Ergebnissen zeigt sich auch Immofinanz-CEO Oliver Schumy. Im ersten Halbjahr wurde das Konzernergebnis signifikant auf 105,3 Mio. € (H1 2016: -243,3 Mio.) und das Konzernergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen (also exklusive Russland) auf 113,1 Mio. (H1 2016: -123,9 Mio.) verbessert. Auch das Finanzergebnis drehte auf 104,4 Mio. stark ins Plus (H1 2016: -58,0 Mio.), was Schumy vor allem mit positiven Bewertungseffekten bei den Beteiligungen an CA Immo und BUWOG erklärt. „Wir haben den Konzern in den zurückliegenden sechs Monaten erneut besser aufgestellt und gestärkt: Unser Vermietungsgrad ist auf einen Bestwert von 92,8 % gestiegen und wir haben große Fortschritte bei der Kosteneffizienz erzielt.“ Weiters habe sich das Kreditprofil deutlich verbessert und man habe die letzten – inzwischen „historischen“ – Rechtsstreitigkeiten auf Aktionärsebene beendet. Schumy: „Wie angekündigt, arbeiten wir derzeit an der Abtrennung unserer Moskauer Einzelhandelsimmobilien. Wir befinden uns in fortgeschrittenen Gesprächen mit Kaufinteressenten und sind zuversichtlich, die Transaktion wie geplant bis Jahresende umsetzen zu können.“

Des Weiteren hat die Immofinanz vor Kurzem in der polnischen Stadt Krosno ein weiteres Shopping Center ihrer Retail-Marke VIVO! fertiggestellt und eröffnet. VIVO! Krosno verfügt über rund 21.000 m² vermietbare Fläche und ist zu 100 % vermietet. Damit umfasst das VIVO!-Portfolio der Immofinanz zehn Standorte in vier Ländern mit einer vermietbaren Fläche von mehr als 314.000 m². „Polen war der Ausgangspunkt unserer VIVO!-Erfolgsstory“, kommentiert Schumy. „2014 haben wir das erste VIVO!-Einkaufszentrum in der polnischen Stadt Pila eröffnet und die Marke seither auf weitere Einzelhandels-Standorte in unseren Kernländern ausgerollt. Unsere VIVO! Shopping Center erwirtschaften mehr als 20 % unserer gesamten Mieterlöse und sind daher ein stabiles Rückgrat unseres Portfolios.“

Viel zu tun in Polen
CA Immo betätigt sich gleichfalls sehr aktiv in Polen: Ende September wurde der Kaufvertrag zum Erwerb von Teil B des zentral gelegenen Class A-Landmark-Bürogebäudes Warsaw Spire mit einer BGF von 21.600 m2 im polnischen Warschau unterzeichnet und gleichzeitig die Immobilie in den Bestand übernommen. Das Transaktionsvolumen des komplett vermieteten Objekts beträgt ca. 100 Mio. €, der jährliche Brutto-Mietertrag liegt bei rund 6 Mio. €. Mit dieser Transaktion erfüllt CA Immo eine der letzten strategischen und budgetierten Zielsetzungen für 2017 und stärkt ihre Präsenz im Kernmarkt Warschau, wo sie aktuell ein Bestandsportfolio im Wert von rund 290 Mio. € hält. „Der Warsaw Spire Gebäudeteil B ist ein erstklassiges Landmark-Objekt und bildet mit einer Agentur der Europäischen Union als langfristigem Mieter eine wertvolle Ergänzung zu unserem Kernportfolio“, erklärt der Vorstandsvorsitzende Frank Nickel. „Das Gebäude wird einen stabilen Cashflow-Beitrag liefern und unsere stark wachstumsorientierte Entwicklungstätigkeit in Deutschland perfekt ergänzen.“

In Berlin hat CA Immo im Sommer die nahtlose und komplette Neuvermietung des Hauses Schöneberger Ufer an die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) unter Dach und Fach gebracht – für ein Jahrzehnt, mit Verlängerungsoption. Die Strategie, jedem Mieter ein maßgeschneidertes Produkt anzubieten, sichert CA Immo somit sowohl in der Berliner Quartiersentwicklung Europacity als auch in den Bestandshäusern langfristige, attraktive Mietverträge mit renommierten Unternehmen. Das denkmalgeschützte ehemalige Dienstgebäude der Königlichen Eisenbahndirektion Berlin am Schöneberger Ufer 1–3 wurde 1893 bis 1896 errichtet und verfügt über ca. 15.000 m² Mietfläche. Direkt am Landwehrkanal gelegen, wurde das repräsentative Gebäude im Stil der Neorenaissance von 2002 bis 2006 aufwendig saniert und modernisiert.

Und auch in Rumänien sind Nickel und die Seinen aktiv. Das von CA Immo entwickelte Bukarester Büroprojekt Orhideea Towers mit 37.000 m² Bruttofläche wird im ersten Halbjahr 2018 fertig gestellt sein; das gesamte Investitionsvolumen liegt bei 75 Millionen €. Ab Mai werden rund 900 Mitarbeiter des rumänischen Internet Security Software Unternehmens Bitdefender insgesamt 9.300 m² bzw. vier Stockwerke als globales Headquarter nutzen – der Mietvertrag läuft für mindestens fünf Jahre mit Option auf Verlängerung. Inklusive der Vermietung von weiteren 8.000 m² ans Finanzsoftware-Unternehmen Misys, die schon im März 2016 abgeschlossen wurde, sind Orhideea Towers nun zu 65% vorvermietet. „Die Entwicklung der Orhideea Towers ermöglicht uns, unseren erstklassigen Mieterbestand zu erweitern und gleichzeitig die Expansionswünsche unserer Großteils langjährigen Mieter zu bedienen“, freut sich Nickel.

Polen entwickelt sich dynamisch
In Sachen Polen will der Immobilienentwickler 6B47 der CA Immo nicht nachstehen: In Breslau erfolgte ebenfalls Ende September der Spatenstich für den Bau des exklusiven Projektes „Zyndrama“. Direkt an der Oder im Zentrum der Stadt entstehen bis zum 3. Quartal 2018 insgesamt 48 Apartments auf einer Wohnfläche von rund 3.100 Quadratmetern – Penthouses inklusive. „Der Baubeginn dieses Projektes spiegelt einen Teil unserer Unternehmensphilosophie wider – Entwicklung von und Investitionen in qualitativ hochwertige Wohnbauprojekte an Standorten mit Wachstum und Zukunft“, erklärt Peter Ulm, der Vorstandsvorsitzende der 6B47 Real Estate Investors AG. „Neben unseren Kernmärkten Österreich und Deutschland richten wir nun vermehrt unseren Fokus auch auf Polen, einen Markt, der sich in den vergangenen Jahren sehr dynamisch weiterentwickelt hat.“

Die 6B47 Real Estate Investors AG gehört zu den führenden Immobilienentwicklern im deutschsprachigen Raum mit Büros in Wien, Düsseldorf und Warschau. Das Unternehmen entwickelt und verwertet Immobilienprojekte mit einem Wert von derzeit etwas mehr als 1,5 Milliarden Euro. Die durchschnittliche Investmentdauer der 6B47 Projektentwicklungen liegt bei 36 bis 48 Monaten. Aktuelle Projekte in Österreich sind u.a. Living Kolin, Althan Park, ParkFlats 23, Beatrix Spa oder Philipp´s, in Deutschland IN-Tower, Goldstück Pforzheim, Will N?16, Kleine Eiswerder oder Green Gate. Zuletzt hat die Tochter 6B47 Germany GmbH ein 1.650 m² großes Grundstück im Berliner „Stadthafenquartier Süd“ im neuen Quartier „Europacity“ gekauft. Der Projektentwickler wird auf dem Areal in der Heidestraße in direkter Wasserlage am Berlin-Spandauer Schifffahrtskanal rund 4.350 m² Wohnfläche schaffen. Die zeitgemäß geplant und ausgestatteten Eigentumswohnungen werden in Ost-West-Ausrichtung gebaut. 2016 wurden von 6B47 Objekte in Wien und Frankfurt mit einem Wert von ca. Euro 200 Mio. fertiggestellt und erfolgreich verkauft.

Apropos Berlin. Rene Benkos Signa hat dort im Sommer eines der letzten noch verbliebenen unbebauten Grundstücke im Bereich der Mediaspree (Friedrichshain) erworben – direkt an der Mercedes-Benz Arena. „Damit unterstreichen wir unser starkes Bekenntnis zur deutschen Hauptstadt“, meint Benko. Signa wird ein modernes Office-Building von rund 90 m Höhe und einer Bruttogeschossfläche von rd. 50.000 m² mit attraktiven Gastronomie- und Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss errichten. Mediaspree gilt als einer der gefragtesten Bürostandorte Berlins in der Technologie-, Medien- und Telekommunikationsbranche mit prominenten Mietern wie Zalando, Mercedes Benz, Coca-Cola, Universal Music und MTV.

In Bozen erfolgte Mitte September der Spatenstich für „Gries’ Village“. Die neuen Gebäude liegen zentral am Grieser Platz – und doch beschützt hinter historisch gewachsenen Bestandsbauten, welche die neuen Wohnungen vom Verkehr und Trubel des Platzes und der Moritzinger Straße abschirmen. Gleichwohl bleiben alle Vorteile der zentralen Lage aufrecht: Schulen, Infrastrukturen und Nahversorgung aller Art sowie die Anbindung ans Stadtzentrum und Krankenhaus liegen fußläufig im unmittelbaren Umkreis. Insgesamt realisiert Signa auf dem 1,1 ha großen Gelände rund 130 Wohnungen in zehn stilvollen Gebäuden.

Die Immo-Riesen der Republik
Größter Immobilieneigentümer Österreichs – real BIG – ist die Bundesimmobiliengesellschaft. „Rund 70 % unserer Gebäude sind Schulen und Universitäten“, erklärt Geschäftsführer Hans-Peter Weiss. Die BIG investiert im Rahmen des Sonderprogramms Universitäten bis Ende 2020 rund 200 Mio. Euro in 17 Universitätsprojekte, die bereits alle gestartet wurden. Dabei geht es u. a. um Sanierung und Erweiterung des zentralen Lern- und Lehrgebäudes der Medizinischen Universität Innsbruck, die Sanierung und Erweiterung der Bibliothek der Karl-Franzens-Universität in Graz, die Sanierung des Schwanzertrakts sowie die Sanierung und der Umbau eines neuen Gebäudes in der Vorderen Zollamtsstraße als Erweiterungsfläche für die Universität für angewandte Kunst Wien.

Man habe auch Privaten einiges zu bieten, sagt Weiss. „Während sich die BIG primär auf öffentliche Institutionen konzentriert, sprechen wir seit fünf Jahren mit unserer Tochter ARE (Austrian Real Estate GmbH) verstärkt nicht-öffentliche Mieter an.“ Dabei handelt es sich um hauptsächlich um Gebäude mit Büronutzung. Weiss: „Wir haben z. B. die denkmalgeschützten Liegenschaften in der Grazer Paulustorgasse saniert und barrierefrei ausgeführt oder die Bezirksgerichtsreform mit entsprechenden Projekten u.a. in Grieskirchen oder Mistelbauch baulich umgesetzt. Generell verfolgen wir für die ARE das Ziel, diese Gesellschaft in absehbarer Zeit börsefit zu gestalten.“

Im Rahmen einer eigenen Wohnbauoffensive wurde weiters z. B. das Projekt „M“ in der Wiener Wimmergasse realisiert und an mehreren weiteren Standorten durch Umwidmung und Ausbau von Dachgeschossen zusätzlichen Wohnraum geschaffen. Dazu kommen bedeutende Stadtentwicklungsprojekte in der Bundeshauptstadt wie „Wildgarten“, „Triiiple“, „Das Ensemble“ oder „Forum Donaustadt“. Weiss: „Darüber hinaus betätigen wir uns auch andernorts in Österreich wie etwa in Graz mit dem Projekt „Rosenhöfe“. Unterm Strich soll die ARE bis 2020 frei finanzierten Wohnraum mit einem Investitionsvolumen von rund zwei Milliarden Euro realisieren.“

Stichwort Triiiple
Mit der Vermarktung von 241 Wohnungen im Turm 1 wurde mit EHL Immobilien einer der führenden Immobiliendienstleister Österreichs beauftragt. „Wir sind stolz, dass wir mit einer solchen Aufgabe für dieses einzigartigen Großprojekt beauftragt wurden“, freut sich der Geschäftsführende Gesellschafter Michael Ehlmaier. „Dank unseres umfassenden Know-Hows in der Vermarktung von Großprojekten sowie unseres großen und erfahrenen Vertriebsteams sind wir ein starker Partner für Projektentwickler und Investoren.“ Triiiple ist tatsächlich ein außergewöhnliches Projekt: „Wohntürme sind derzeit ein Megatrend am Wiener Markt und kein anderes Projekt kann diese innovative Wohnform mit der gleichzeitigen Nähe zum Grünen, zum Wasser und zur Stadt verbinden“, sagt Ehlmaier. „Die geplante Infrastruktur und die Grünflächen werden auch die gesamte Umgebung deutlich aufwerten und sorgen für eine hohe Wohnqualität. Der dritte Bezirk hat in den vergangenen Jahren als Wohnlage stetig an Beliebtheit gewonnen und ich gehe daher von einer starken Nachfrage und einer raschen Verwertung dieses Projekts aus.“

Im Einkaufscenter-Bereich hat EHL beispielsweise Anfang Oktober das Ekazent Hietzing an die EKAZENT Group GmbH vermittelt. Es verfügt über ca. 11.300 m2 Nutzfläche und ist an renommierte Unternehmen wie Wein&Co, Radatz, Stiefelkönig, Palmers und Libro vermietet. Zu dem Komplex zählen auch ein Drei-Stern-Hotel mit 46 Zimmern, eine eigene Tiefgarage mit knapp 70 Stellplätzen sowie in kleinerem Ausmaß Büro- und Ordinationsflächen. „Das Ekazent Hietzing wurde von 1961 bis 1964 erbaut und 1969 um einige Innen- und Außenbauten erweitert“, erklärt Ehlmaier. „Die Anlage aus vier einzelnen Bauten, die ein in sich geschlossenes Ensemble bilden, wurde nach dem Planungskonzept von Roland Rainer gebaut.“ Mit direkter Anbindung zum Wiener U-Bahnnetz (U4 Hietzing) und Straßenbahnnetz (60) befindet sich die Liegenschaft in einer absoluten Top-Lage inmitten des historischen Ortskerns des 13. Wiener Gemeindebezirks: Das Schloss Schönbrunn mit seinen Grünanlagen befindet sich ebenso wie das Freizeitgebiet Lainzer Tiergarten in unmittelbarer Nähe.

Aktuelle Erfolgsmeldung auch aus Brunn am Gebirge: Das von EHL gemanagte Fachmarktzentrum SC 17 ist nun voll vermietet. „Die letzte freie Einheit mit 360 m2 Nutzfläche wurde an die Textilkette Ernstings Family vermittelt, die dort ihre bislang größte österreichische Filiale eröffnet hat“, kommentiert Ehlmaier. Zu den Mietern des Fachmarktzentrums zählen auch der Flagshipstore des Tennisversandhändlers Tennis-Point und ein Weber World Store, sowie weitere renommierte Unternehmen, wie Humanic, DM, Takko oder Pagro. Das FMZ zählt laut dem Shopping Center Performance Index der Marktforschungsunternehmen Ecostra und Standort+Markt zu den zehn besten Fachmarktzentren Österreichs.

Grundsätzlich … einfach am Boden bleiben
Neben den Heimmarkt ist die Arnold Immobilien Gruppe bereits in Ungarn, Tschechien und der Slowakei tätig. Laut aktuellem Maklerranking rangiert Arnold Immobilien in der Kategorie „stärkster Zinshausmakler“ (erstmals) auf Platz eins und in der Kategorie „stärkster Investmentmakler“ auf Platz zwei. „Auf unseren Märkten haben wir 2016 Liegenschaften mit einem Volumen von etwas mehr als 350 Millionen Euro vermittelt“, berichtet Markus Arnold im Exklusivinterview mit BUSINESS PEOPLE – etwa die Hälfte davon in Österreich. „Unser stärkster Auslandsmarkt ist Tschechien, wo wir schon seit 2012 agieren.“ Der nächste Expansionsschritt soll in Richtung Deutschland gehen.

Die größte Herausforderung bestand für den Chef von Arnold Immobilien darin, die erste Auslandniederlassung (in Prag) zu gründen. „Man wird mit jedem neuen Markt professioneller und lernt dazu.“ (Lächeln.) „Ganz grundsätzlich empfehle ich: Einfach am Boden bleiben.“ Schon im Herbst kündigt sich für Arnold Immobilien erneut ein sehr gutes Investmentjahr an. „In der ersten Jahreshälfte konnten wir nahezu das gesamte Transaktionsvolumen des vergangenen Jahres bewegen.“ Dafür mitverantwortlich sind einige außergewöhnliche und damit teure Objekte, die ihren Besitzer gewechselt haben, sowie die anhaltende Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank, die dazu führt, dass weiterhin viele „Geld gegen Steine“ tauschen.

In Österreich wird unverändert sehr lebhaft über die Auswirkungen einer möglichen Mietpreisbremse auf den österreichischen Immobilienstandort diskutiert. „Dies könnte zu einer teilweisen Verschiebung von Wohn- zu Gewerbeimmobilien führen“, meint Markus Arnold. „Die Vorboten dafür sind schon spürbar, da sich sogar schon Private und Family Offices – die traditionell eher auf Wohnimmobilien setzen – für Gewerbeobjekte interessieren. Dabei ist auffallend, dass die Investoren auf Regionalität Wert legen – z. B. richten Privatunternehmer ihr Augenmerk besonder aus Logistikimmobilien oder Fachmärkte in ihrer Umgebung.“

Bei der Expo Real Anfang Oktober hat Arnold das komplette Produktportfolio aus Zinshäusern, Bürogebäuden, Fachmärkten und Shoppingcentern in Österreich und den anderen drei Märkten präsentiert. „Die Dichte an Entscheidungsträgern auf der Expo Real war heuer (wieder) groß.“ Bei Gesprächen mit internationalen Investoren standen besonders Tschechien und Ungarn im Fokus, meint Arnold. „Tschechien hat sich seit Jahren als sehr beliebter Immobilienstandort etabliert. Das internationale Interesse an Budapest ist relativ neu: In den vergangenen eineinhalb Jahren wurden so viele Transaktionen wie in den zehn Jahren davor abgewickelt!“ Die Gründe dafür dürften die attraktiven Renditen, die bei Bürogebäuden zwischen sieben und zehn Prozent liegen, sowie die zu erwartende Wertsteigerung sein.

30.12.2017, Autor: Paul Christian Jezek / paul.jezek@lex-press.at