So wird Betongold zu barer Münze

Zinshäuser, Vorsorgewohnungen, Bauherrenmodelle und Immobilienaktien bzw. -fonds: Es gibt vielfältige Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren

Eine durchaus sichere Investitionsvariante, für die man allerdings ein wenig Kleingeld benötigt, sind Zinshäuser. Der heimische Markt ist stabil ins Jahr 2021 gestartet, im Vorjahr war die Nachfrage nach Zinshäusern sehr groß – vor allem in Wien.

Zwar sind die Transaktionszahlen im Vergleich zum Vorjahr leicht gesunken, was jedoch vor allem auf die Ausnahmesituation des vergangenen Jahres zurückzuführen ist. Für Markus Arnold, CEO von Arnold Immobilien, stehen Zinshäuser jedenfalls hoch im Kurs. „Das anhaltend niedrige Zinsniveau, die schwierige Situation auf den Kapitalmärkten und der anhaltende Investitionsdruck“, nennt er als Ursachen für das ungebrochene Interesse. „Nicht nur Wien verzeichnet eine hoheNachfrage – auch in den Landeshauptstädten besteht sehr reges Kaufinteresse.“

„Die Covid-19-Pandemie hat einmal mehr die Qualität des Zinshauses als Wertanlage bewiesen“, bestätigt Gerhard Hudej, Gründer der gleichnamigen Firma „Angesichts eines börsennotierten Unternehmens, das Milliardenvermögen erschwindelte, und einer heimischen Bank, die hunderte Millionen Euro vernichtete, wissen Zinshaus-Investoren, die richtige Entscheidung getroffen zu haben.“ Er plädiert auch aus gesellschaftspolitischen Motiven für „seine“ Branche: „Ein florierender Zinshaus-Markt sorgt für die Bereitstellung lebenswerten Wohnraums zu marktkonformen Konditionen.“ Anleger aus Deutschland zeigen inzwischen ebenfalls verstärkt Interesse an österreichischen Zinshäusern, besonders an Neubauprojekten. Hudej: „Was zählt, sind Rendite und die Nachhaltigkeit derMieten.“

Vom Geldwert zum Sachwert
Krisenresistent und „trendy“ ist auch die Vorsorgewohnung: Man kauft eine Wohnung, vermietet diese und sichert sich damit ein beachtliches, lange währendes Zusatzeinkommen. Darüber hinaus erzielt man beim Erwerb steuerliche Vorteile, z.B. bekommt man die Umsatzsteuer vom Finanzamt retour und man kann die Zinsen im Fall einer Fremdfinanzierung steuerlich geltend machen. Verwandte dürfen die Vorsorgewohnung zu marktüblichen Konditionen schon vor Erreichen des steuerlichen Totalgewinnes mieten.

Vorsorgewohnungen sind sinnvoll für Menschen, die im Optimalfall ab 60.000 Euro frei verfügbares Vermögen langfristig und vor allem sicher investieren wollen. Marktführer in der Bundeshauptstadt ist die Raiffeisen Vorsorge Wohnung, die seit 2006 inWien und zum Teil auch jenseits der Stadtgrenzen agiert. In den vergangenen 15 Jahren hat die RVW deutlich mehr als tausendfünfhundert Vorsorgewohnungen verkauft.

Ein wichtiges Qualitätsmerkmal im Vorsorgewohnungssegment ist das Argument „Niedrigenergie“ – besonders im höherpreisigen Bereich. „Außerdem legen wir sehr großenWert auf gute Grundrisse, um die Vermietbarkeit noch mehr zu sichern–wir bringen uns deshalb in Abstimmung mit unseren Bauträger-Partnern gerne schon frühzeitig in die Planung ein“, betont RVW-Geschäftsführerin MarionWeinberger-Fritz. „Ideal ist eine Zweizimmerwohnung mit rund 55 m2 und Wohnküche, hier herrscht die größte Nachfrage.“

Die durchschnittliche Vorsorgewohnung ist zwischen 40 und 60 m2 groß und kostet 170.000 bis 250.000 Euro. Aufgrund der gestiegenen Grundstückspreise wird es allerdings immer schwieriger, Projekte mit diesen Preisen anzubieten – die Entwickler reagieren darauf mit einer weiteren Reduktion der Wohnungsgrößen. Ideal ist ein Eigenkapitalanteil von 50 Prozent – dieser kann entweder zu Beginn investiert oder im Lauf der Zeit quasi wie eine Lebensversicherung eingezahlt werden. „Typische“ Anleger sind zwischen 40 und 60 mit gehobenemEinkommen. Den Bauträgern als Partnern offeriert die RVW spezielle Abnahmegarantien, um Finanzierung und Vorverwertung zu optimieren. Außerdem übernimmt die RVW das gesamte Marketing und denVerkauf der Vorsorgewohnungen.

Bauherrenmodelle schonen wie Vorsorgewohnungen die persönliche Steuerbelastung, sind aber nicht ganz unkompliziert. „Bauherrenmodelle im schlichten Miteigentum bzw. einer Kommanditgesellschaft wie auch die Anlage vonVermögen imRahmen von Wohnungseigentum wird dem Vorsorgegedanken gerecht“, erklärt tpa-Steuerberater Robert Lovrecki. „Langfristig erzielbare Überschüsse aus der Vermietung können einen wesentlichen Beitrag zur privaten Altersvorsorge darstellen.“

Auch bei Begründung von Wohnungseigentum können anfängliche Verluste aus einer Immobilie unter gewissenVoraussetzungen (Liebhaberei) steuerlich genutzt werden. Wie auch bei Vorsorgewohnungen bietet die Investition in Immobilien mit Vermietungsabsicht die Möglichkeit des Vorsteuerabzuges aus den Baukosten; Voraussetzung ist allerdings, dass die Einkunftsquelle vom Finanzamt akzeptiert wird und eine umsatzsteuerpflichtigeVermietung erfolgt.

Weiters ist die Unterscheidung zwischen „großem“ und „kleinem“ Bauherren wesentlich. „Große“ Bauherren müssten auch größere wirtschaftliche Risiken tragen und üblicherweise selbst aktiv mitwirken. Idealerweise sollte von Investoren z.B. eine (Alt)Liegenschaft erworben werden und erst danach erfolgen die notwendigen Beauftragungen wie z.B. Planung und Erwirkung der Baugenehmigung, Bauaufträge und sonstiger Dienstleistungen. Wesentlich ist hier, dass die Bauherren tatsächlich Einfluss ausüben können und kein fertiges Gesamtpaket/Vertragswerk angeboten wird.

„Große“ BHM sind meist steuerlich etwas attraktiver, allerdings ist auch das steuerliche und wirtschaftliche Risiko durchaus höher. Beim „kleinen“ Bauherrenmodell sind idealerweise vom Emittenten schon wesentliche Vorleistungen erbracht, wie z.B. das Vorhandensein einer Baugenehmigung, das Vorliegen von Ausschreibungsergebnissen hinsichtlich derBaukosten etc.

Im steuerlichen Sinn sind nur noch wenige Risiken, die der Bauherr tragen muss, vorgeschrieben. Dazu zählen z.B. das Baugrundrisiko, bei Sanierungen das Deckenrisiko, behördliche Auflagen und auch das Bauzeitzinsen-Risiko (bei verspäteter Fertigstellung). Die Grunderwerbsteuer wird beim„kleinen“ BHM von der gesamten Investitionssumme vorgeschrieben. Ein Teil der beim „großen“ BHM sofort abzugsfähigen Werbungskosten wird beim „kleinen“ verteilt auf 15 Jahre im Rahmen der 1/15 AfA abgeschrieben. Die Grunderwerbsteuer wird beim „kleinen“ BHM (im Gegensatz zum „großen“) von der Gesamtinvestition vorgeschrieben.

Bei beiden Varianten müssen die Bauherren noch vor (!) Baubeginn am Projekt nachweislich (durch Eigentumserwerb) beteiligt sein.

Zu komplexe Ideen für Ihr Investment?
Dann bieten sich heimische Immobilienaktien oder -Fonds an, für die man auch (deutlich) weniger Kapital benötigt als für alle anderen bis jetzt beschriebenen Veranlagungsvorschläge. Österreichische Immobilienaktien zählen zu den Stars amWiener Aktienmarkt – gut abzulesen am Immobilien ATX, der die Kursentwicklung aller im Prime Market an der Wiener Börse notierten Immobilienaktien widerspiegelt. Derzeit besteht der IATX aus Aktien von fünf Firmen (hier gereiht nach ihrem„Indexgewicht“) mit unterschiedlichen Geschäftsmodellen:

Die s Immo AG besitzt zahlreiche Gewerbe- und Wohnimmobilien, davon mehr als 60 Prozent in Österreich und Deutschland, der „Rest“ in Zentral- und (Süd-)Osteuropa. Bis auf wenige Ausnahmen handelt es sich um Gebäude in Großstädten wie Wien, Berlin, Prag oder Budapest.

„Unser Kerngeschäft umfasst Bewirtschaftung und Entwicklung von Einzelhandels- und Büroimmobilien“, erklärt Immofinanz-Vorstand (COO) Dietmar Reindl. Der Fokus liegt dabei auf Österreich, Deutschland, Polen, Tschechien, Slowakei, Rumänien und Ungarn.

Während sich die CA Immobilien Anlagen als „Spezialist fürBüroimmobilien in zentraleuropäischen Hauptstädten“ sieht, setzt UBM Development den strategischen Fokus auf GreenBuilding und Smart Office (ebenfalls) in Großstädten wie Wien, Berlin, München oder Prag – mit deutlicher Fokussierung auf den Hotelsektor. Über das (deutlich) niedrigste Indexgewicht im IATX verfügt die Warimpex, die sich als „hybride“ Immobiliengesellschaft sieht, die als Asset Manager und Immobilieneigentümer Projekte so lange selbst betreibt, bis durch einen Verkauf die höchste Wertschöpfung realisiert werden kann.

(Offene) Immobilienfonds gewinnen in Österreich zunehmend an Beliebtheit; Marktführer bzw. größter heimischer Immobilienfonds ist der Real Invest Austria. Der Raiffeisen Immobilienfonds kann die stärkste Diversifizierung in der Länderallokation vorweisen, während der Immofonds 1 der Volksbank Immobilien KAG vor allem auf Deutschland und Frankreich setzt.

Immobilienfonds bieten die Sicherheit sowie das Ertragspotenzial von Sachwerten und zugleich einen Inflationsschutz, weil sie bei hoher Inflation tendenziell selbst imPreis steigen – und auch deshalb, weil dieMieteinnahmen in der Regel durch Klauseln in den Verträgen an Verbraucherpreissteigerungen angepasst werden.

Im Gegensatz z.B. zum Zinshaus kann in Immobilienfonds bereits mit sehr kleinen Beträgen veranlagt werden. Zusätzlich ist damit auch eine Risikostreuung möglich, da Immobilienfonds in eine Vielzahl von Objekten investieren.

27.7.2021