Eckhard Horstmeier, Inhaber der smart property immobilienmanagement, verrät im Gespräch mit Lexpress, CR Paul Christian Jezek, wie man Gewerbeimmobilien besser auslasten kann.

Eckhard Horstmeier, Inhaber smart property immobilienmanagement (Foto: medianet)

Eckhard Horstmeier´s Vorgehensweise ist natürlich abhängig vom jeweiligen Objekt, folgt aber im Normalfall doch einem ganz konkreten Muster:

Vor Beginn des Auftrags
• Analyse des Objekts hinsichtlich Mieterstruktur, Laufzeiten der Verträge, eventueller Cluster, Ertrag, Betriebskosten, Wahrnehmbarkeit, Zufriedenheit der Mieter, technischer Zustand sowie eventuelle Mietaußenstände.
• Definition der Erwartungen des Eigentümers bezüglich des Ertrags sowie für die Zeit nach der Auslastungsoptimierung. Soll die Liegenschaft veräußert oder gehalten werden – wenn ja, für welche Zeiträume?
• Festlegung der Funktion im Innen- und Außenauftritt, Kompetenzen, Laufzeit des Auftrags und Höhe des Honorars.

Während der Laufzeit
• Konkretisierung des künftigen Außenauftritts sowie der Kernkompetenz und der Aussage der Liegenschaft, Erstellen eventueller Wunschmieterlisten und möglicher Cluster. Eventuell neuer Name bzw. anderes Image für das Objekt. Schaffung attraktiver und marktgerechter Inhalte.
• Zusammenarbeit bzw. öffentlichkeitswirksame Auftritte mit Ankermietern, sofern vorhanden. Gemeinsame Entwicklung von erfolgsfördernden Aspekten mit den Mietern.
• Überarbeitung der Mietvertragslaufzeiten sowie der zu erzielenden Mietpreise; Optimierung der Betriebskosten in Zusammenarbeit mit der Hausverwaltung, Festlegung eventueller Sanierungen. Schaffung marktgerechter Flächen, eventuelle Flächentrennungen oder Zusammenlegungen.
• Budgetierung aller Maßnahmen, Erstellung eines Zeitplans.
• Bestimmung der Vertriebswege wie zB Beauftragung spezialisierter Makler.
• Lancierung imagefördernder Medienberichte zur besseren Wahrnehmbarkeit; Nutzung branchenüblicher Kommunikationskanäle zur Platzierung der Liegenschaft.
• Regelmäßige persönliche Meetings, schriftliche Reportings über alle Tätigkeiten und Entwicklungen.
• Verhandlung mit potenziellen Mietern.
• Eine der wichtigsten Maßnahmen ist das Gespräch mit Bestandsmietern sowie Bürgermeister bzw. Gemeinderat des Orts. Oft bekommt man Anregungen, was wichtig für die Weiterentwicklung der Liegenschaft wäre bzw wo Bedarf besteht.
• Zufriedene Mieter sind perfekte Werbeträger: Sie reden über den Standort und tragen positive Inhalte nach außen.
• Im Idealfall gelingt es, die Bestandsmieter in Kontakt zu bringen und Synergien zu erzeugen.
• Eine gute Stimmung im Haus überträgt sich auf den Außenauftritt.
• Die Einbindung von Institutionen und Verbänden in der Nähe des Objekts (zB dem örtlichen Wirtschaftsbund) in Gespräche kann hilfreich sein. In der Außenwahrnehmung wird man als engagiert wahrgenommen und verleiht der Liegenschaft so ein positives Image.
• Erzeugen von „Traffic“ in der Liegenschaft, sodass diese als florierend wahrgenommen wird, zB durch Organisation von Vorträgen.
• Herausarbeiten von USPs im baulichen oder technischen Bereich, lagebedingt oder durch Mieter, die man in den Fokus rücken kann.
• Umwegrentabilität als Chance.
• Konzertierte Aktionen mit den Mietern und Organisationen mit Wahrnehmung in der Öffentlichkeit lancieren.

 

Was ist zu tun? Analyse des Objekts, Definition der Eigentümerwartungen und Festlegung der Funktionen (Foto: pixabay.com)

Best Practice Beispiele von smart property Immobilienmanagement
• Campus21
Bürozentrum im Süden von Wien, 52.000 m²; Ausgangslage: 62% Verwertung, nach drei Jahren 90% Auslastung. Anschließend Verkauf der Liegenschaft.
• Technologiepark Villach, Objekt 2
9.800 m²; Ausgangslage: 42% Verwertung, nach einem Jahr 83% Auslastung.
• Rathaus4tel Guntramsdorf
Bauteil 3 und 4, 9.200 m²; Ausgangslage 67%, nach 18 Monaten 96% Auslastung. Anschließend Verkauf der Liegenschaft.
• Einkaufszentrum Hart bei Graz
4.600 m²; Ausgangslage 76%, nach 18 Monaten 94% Auslastung.
• Fachmarktzentrum Ansfelden
4.500 m²; Ausgangslage 78%, nach 12 Monaten 93% Auslastung.
• Fachmarktzentrum Oberwart
8.300 m²; Ausgangslage 82%, nach 12 Monaten 95% Auslastung.
• Entertainment Center Südring Innsbruck
24.000 m²; Ausgangslage 81%, nach 12 Monaten 97% Auslastung.

www.smartproperty.wien

23.9.2018, Autor: Paul Christian Jezek / paul.jezek@lex-press.at